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qué trámites hay que hacer para instalarse en málaga desde el extranjero, qué vías de residencia existen hoy y qué impuestos tiene comprar vivienda en andalucía. información administrativa, sin promesas ni atajos.

¿qué trámites hacen falta para mudarse a Málaga desde el extranjero?

Instalarse en Málaga siendo extranjero exige cuatro trámites básicos: obtener el NIE en una oficina de Extranjería o Policía Nacional, empadronarse en el ayuntamiento del municipio, abrir una cuenta bancaria española y darse de alta en la sanidad. Quien vaya a comprar vivienda necesita el NIE antes de firmar en notaría.

los cuatro trámites básicos

1 · NIE
El Número de Identidad de Extranjero se solicita con cita previa en una Oficina de Extranjería o comisaría de Policía Nacional habilitada, o desde el consulado español del país de origen. Es imprescindible para comprar, firmar en notaría, contratar suministros o abrir cuenta bancaria.
2 · empadronamiento
El padrón municipal se tramita en el ayuntamiento del municipio donde vives (Málaga, Rincón de la Victoria, Fuengirola, Mijas…), aportando identificación y título que acredite el domicilio. Da acceso a sanidad, escolarización y trámites municipales.
3 · cuenta bancaria
Las entidades españolas permiten abrir cuenta a no residentes con pasaporte y certificado de no residencia; con NIE y padrón se pasa a cuenta de residente, necesaria para domiciliar hipoteca, IBI y suministros.
4 · sanidad y escolarización
El alta en el sistema sanitario andaluz se gestiona en el centro de salud que corresponde al domicilio empadronado. Los ciudadanos de la UE pueden usar la Tarjeta Sanitaria Europea de forma temporal. La escolarización pública se solicita por plazo anual; Málaga cuenta además con colegios internacionales privados.

vías de residencia

ciudadanos de la UE
No necesitan visado. Para estancias superiores a tres meses se inscriben en el Registro Central de Extranjeros con el formulario EX-18 y obtienen el certificado de registro con su NIE. La tasa del certificado es de 12,00 € (modelo 790, código 012).
visado de nómada digital
Regulado por la Ley 14/2013 tras la reforma de la Ley 28/2022. El visado se pide en el consulado y habilita un año; la autorización solicitada desde España ante la UGE-CE dura hasta tres años, renovable. Exige trabajar en remoto para empresas de fuera de España y acreditar ingresos de al menos el 200 % del SMI.

impuestos y gastos de compra en andalucía

vivienda de segunda mano
Tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En Andalucía el tipo general es del 7 %, con reducción al 3,5 % en supuestos como menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad, cumpliendo los requisitos de la Junta.
obra nueva
Tributa por IVA del 10 % sobre el precio, más Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía es del 1,2 % con carácter general.
gastos asociados
A los impuestos se suman notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si hay financiación, la tasación. Conviene presupuestarlos aparte del precio de compra.

fichas prácticas

tasas, formularios y plazos tomados de la normativa y de las sedes oficiales, revisados en 2026.

obtener tu NIE

El Número de Identidad de Extranjero se solicita en persona con cita previa en la Oficina de Extranjería o en una comisaría de Policía Nacional habilitada, o en el consulado español del país de residencia. No caduca.

formulario: EX-15, solicitud de NIE, firmado por la persona interesada
tasa: 9,84 € · modelo 790, código 012, pagada en banco antes de la cita
documentación: pasaporte o documento de identidad en vigor y copia, más justificación del motivo económico, profesional o social (por ejemplo, la nota de reserva de la vivienda)
cita previa: sede electrónica de Administraciones Públicas, provincia de Málaga, trámite «Policía · asignación de NIE»
en Málaga: Oficina de Extranjería, avenida de la Aurora 47, y comisarías provinciales habilitadas
a distancia: puede tramitarlo un representante con poder notarial, o el consulado español correspondiente

fuente oficial

abrir cuenta bancaria

Las entidades españolas distinguen cuenta de no residente y cuenta de residente. Para comprar vivienda basta la primera; para domiciliar hipoteca, IBI y suministros conviene pasar a la segunda cuando ya hay NIE y padrón.

cuenta de no residente: pasaporte en vigor y certificado de no residente expedido por la Policía Nacional
certificado de no residente: formulario EX-15, tasa de 7,31 € (modelo 790, código 012); se resuelve en un máximo de cinco días y tiene una validez de tres meses
cuenta de residente: NIE, certificado de empadronamiento y justificante de ingresos o actividad
apertura en remoto: varias entidades permiten abrirla online con pasaporte antes de llegar a España; la verificación de identidad se hace por vídeo
para qué la necesitas: provisión de fondos a la notaría, pago de impuestos, hipoteca y contratos de luz, agua y comunidad

fuente oficial

proceso de compra, paso a paso

El calendario habitual entre la reserva y la entrega de llaves va de cuatro a ocho semanas en segunda mano sin hipoteca, y depende de la fecha de entrega prevista en obra nueva.

1 · reserva: documento privado y señal que retira la vivienda del mercado durante un plazo pactado
2 · arras: contrato de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: quien compra pierde la señal si se retira; quien vende la devuelve duplicada
3 · comprobaciones: nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de deuda de comunidad, IBI al corriente y certificado energético
4 · escritura: firma ante notario con NIE, medios de pago justificados y entrega de llaves el mismo día
5 · impuestos: segunda mano: ITP del 7 % en Andalucía, autoliquidado en modelo 600. obra nueva: IVA del 10 % más AJD del 1,2 %
6 · registro: inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y cambio de titularidad de suministros e IBI

fuente oficial

nómadas digitales

La residencia para teletrabajo internacional permite vivir en Málaga trabajando en remoto para empresas situadas fuera de España. Es la vía más habitual hoy entre quienes compran vivienda y quieren residir todo el año.

norma: Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, tras la reforma de la Ley 28/2022
duración: visado consular de un año, o autorización de hasta tres años si se solicita desde España ante la UGE-CE
ingresos mínimos: 200 % del salario mínimo interprofesional. Con el SMI de 2026 fijado en 1.221 € al mes en catorce pagas (17.094 € anuales), equivale a unos 2.849 € al mes
requisitos: relación laboral o profesional de al menos tres meses con empresas de fuera de España, actividad de la empresa iniciada hace más de un año, titulación o tres años de experiencia, seguro médico y antecedentes penales
trabajo en España: como máximo el 20 % de la actividad puede ser para empresas españolas
fiscalidad: posibilidad de acogerse al régimen especial del artículo 93 de la Ley del IRPF: tipo fijo del 24 % hasta 600.000 € de rendimientos del trabajo
familia: cónyuge o pareja e hijos a cargo pueden solicitarlo de forma conjunta, acreditando ingresos adicionales

fuente oficial

información orientativa de carácter general, actualizada según normativa estatal y autonómica vigente. no sustituye al asesoramiento de un abogado, gestor o asesor fiscal, que es recomendable en cualquier operación.

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Málaga · Rincón de la Victoria

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Málaga · Pedregalejo

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preguntas frecuentes

¿puedo comprar una casa en España siendo extranjero no residente?

Sí. No existe restricción para que un extranjero, comunitario o no, compre vivienda en España. Solo hace falta el NIE para firmar la escritura y liquidar impuestos. Comprar, eso sí, no concede por sí mismo derecho de residencia.

¿necesito el NIE antes de firmar la compra?

Sí. La notaría exige el NIE de cada comprador para autorizar la escritura pública y el registro para inscribirla. Se recomienda iniciar el trámite en cuanto se reserva la vivienda, porque depende de la cita previa disponible.

¿qué zona de Málaga elijo para vivir todo el año?

Depende del día a día: Málaga Este (Limonar, Monte Sancha, Pedregalejo, Cerrado de Calderón) combina mar y ciudad con colegios cerca; el centro histórico prioriza la vida a pie; y la Costa del Sol —Rincón de la Victoria, Fuengirola, Mijas, El Higuerón— ofrece más superficie y zonas comunes por el mismo presupuesto.

¿se puede hacer todo el proceso a distancia?

En gran parte sí: las visitas iniciales pueden hacerse por videollamada y la firma es posible mediante poder notarial otorgado en el consulado o ante notario español. La atención es personal en español, francés e inglés.

¿cuánto cuesta el NIE y cómo se paga?

La asignación de NIE a instancia del interesado tiene una tasa de 9,84 €, que se abona con el modelo 790 código 012 en cualquier entidad bancaria antes de acudir a la cita. El certificado de registro de ciudadano de la Unión cuesta 12,00 € y el certificado de no residente, 7,31 €.

¿qué ingresos hay que acreditar para el visado de nómada digital en 2026?

El requisito es el 200 % del salario mínimo interprofesional. Con el SMI de 2026 fijado en 1.221 € al mes en catorce pagas —17.094 € anuales—, equivale a unos 2.849 € mensuales para el titular, con importes adicionales por cada familiar que se incorpore.

¿puedo abrir la cuenta bancaria antes de tener el NIE?

Sí. Las entidades españolas abren cuenta de no residente con pasaporte y certificado de no residente, que expide la Policía Nacional en un máximo de cinco días y tiene tres meses de validez. Con NIE y padrón se convierte en cuenta de residente para domiciliar hipoteca, IBI y suministros.

¿estás planificando el traslado?

cuéntame desde dónde vienes, cuándo quieres estar instalado y con quién. te oriento sobre zona, colegios y calendario de compra.

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